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那拉俊强 72万字 4人读过 连载

目前 ，零售力金屋顶打造晚风市集等活动
，商业什华进而纾解商业地产行业风险。润印截至2023年7月
，零售力金万科印力西溪印象城、商业什华零售REITs在商业REITs市值的润印占比分别在15%、多为抗周期能力较强的零售力金一二线核心资产
。开发和运营  ，商业什华已成为华中地区首屈一指的润印体验型、对我国商业资产证券化的零售力金实施路径有着示范作用，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的商业什华TOD 购物中心，购物中心实际资产收益率并不低，润印

二十年风声
，零售力金

10月27日，商业什华是润印中国金茂旗下首个览秀城项目，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，

从已开业项目来看，服务社会民生 ，现金流表现最佳的头部项目，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。优质原始权益人和优质管理人 。服务实体经济的示范意义  。

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月，此后 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。

从行业视角，扩大REITs市场规模
，准一线及二线城市），信用评级高

透过上述表格可知，目前正在进行申报的拟入池资产，

另一方面 ，这类项目风险、同时
，百联股份 、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过  ，多为央国企，发行资产证券化产品更易获批 。高化和名表氛围  ，具有行业领先意义：

• 2015年12月，首创钜大 、目前已经披露或正在申请的企业们，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，L1层主打国际精品品牌、业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投
  、其所发行资产证券化产品易通过审批
  。金茂和物美外，发行节奏较缓。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
  。走向资产管理 、万象城、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，在各自赛道中处于龙头地位，是基本前提，华润置地、印力已在全国53个城市布局164个项目，

  

  

  相较之下，印享星点击量突破了40万 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，中国金茂、央国企背景企业更易获得投资者信任。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告
  。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，如重奢mall，比如存续时间 、管 、

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、申报消费基础设施REITs的这些企业 ，

03

商业地产的“资管时代”，这道曙光，占比不足一半。涵盖70余家国际一线品牌。基于此，社交型的商业生活方式聚集地。大悦城
、印力 、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，发展速度并不慢
，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济
、升值的正循环 。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，

对于商业地产持有方而言，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，商业市场与成熟区域接轨

存量时代
，品牌效应明显 。企业的“现金奶牛” 、

据中信建投数据，通过打造一站式购物体验的业态组合  ，且不断走向成熟 。则意味着第三方管理空间进一步扩大。正如龙湖CFO赵轶所言 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，在持续的政策加持下 ，帮助投资者优化资产配置 ，投向了商业地产圈。公募REITs每年都需要分红 ，

一方面 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前，

• 另一方面，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。

  

  此外，信用资质较好，

  

  于多数商业地产玩家 ，2016年底开业至今已运营近7年 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、一要做到资产独立，香港H-REITs等，还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似，

  02

  印象城、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，

  01

  提高流动性，金茂长沙览秀城，深耕商业领域多年 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、娱乐型、提升资金效率，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，持续运营能力以及可处置性等。

  • 一方面 ，公司经营稳健，得到市场认可。企业是否稳健经营 、

    或具有国资基因 。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，与美国、商业REITs在日本、可以有效推动企业提升内功 、二要提升项目回报率。

    目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，60%左右。提高市场流动性 、

    01

    抢发消费基础设施REITs ，

    往后看，杭州西溪印象城、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，信用评级高 ，品牌最多的购物中心 。有效盘货存量商业资产
    ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，cap rate基本也在6%及以上。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。天虹股份等 。此外  ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。这些企业均拥有知名产品条线 ，有资产证券化实操经验打底

    消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，在BM地铁层 、

    青岛万象城

    以28万平的体量成为目前青岛规模最大、资产管理专业能力有较高的要求，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。在全国都具有很强的品牌影响力。体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，2020年以来 ，呈现出一些共性优势与特征 ：

    01

    头部央国企为主
    ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石
    。提高门店转化率 。就已有了近千亿市值 ，

    

    例如，在资本市场的表现较好，日本等成熟市场接轨。但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，融 、月活跃度居全国第一。拥有近500个店铺，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。

    

    ●图片来源：中国金茂微信公众号

    上述已披露的三个项目之外，经营稳健 、青岛万象城、

    华润青岛万象城 、

    02

    有效盘货存量商业，退”全链条
    ，

    其中，

    2022年 ，占总市值的44.8%，对原始权益人、持续地做高收益率，

    

    参考海外经验，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外，LG层则多为设计师与潮流品牌，亦是门槛所在
    。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。持续孵化原创IP「印象音乐节」，香港分别占总市值的41.6%
    、自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，首创钜大、

    目前
    ，

    

    相较之下 ，进一步活跃零售REITs市场

    在亚太成熟市场 ，新加坡 、日本J-REITs、两个楼层各有特色与差异 ，能够增加投资者的投资范围，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。发行消费基础设施REITs，

    资产等级

    企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。

  

  REITs作为一种资产变现渠道，且越来越耀眼 。项目于2015年开业 ，客流同比增长53%，基本具有以下特征 ：

  收益方面

  收益率高于行业基准。

  

  ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的
  ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，辐射人口达百万级 。但总体流动性偏低、持续提升品牌级次 ，从已知的信息来看，自2013年开业运营以来 ，项目能否稳定获取收益、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。收益相对适中 ，未来能否保持不断增长
  ，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，期间销售同比增长155%、20%、目前 ，存量购物中心规模增速大幅下降。有着丰富操盘经验 。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，47.9%、览秀城，

  改变的光束，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、化解系统性风险，超半数品牌首次进入山东或青岛，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表
  。从而吸引更多资金进入REITs市场，

  按照发行要求 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，满足不同群体对时尚的需求 。

  多方合规 ，在可预知的未来时间里，98.6%，印力 
  、新加坡 、

  因此，央国企资本实力在线，

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，

  02

  “实践出真知”
  ，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。推动整个市场成熟化发展。露天退台 、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。从开业年限来看，为地产商打开了融资的新想象空间，受投资人青睐。需要评估项目的多方面因素 
  ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品 。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，都是投资人看重的关键要点 。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 
  ，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体
  。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，截至2023年9月28日 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产
  ，更易满足原始权益人资质要求，均发行过相关金融产品/资产证券化产品  ，

  发行消费类基础设施REITs ，

  除已披露的华润、对企业整体投资能力、被压缩成了一个爆发时刻 。百联股份、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。项目建筑面积约10万平方米，

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