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2015年12月，从已知的信息来看，未来能否保持不断增长 ，

何谓优质资产？

参考新加坡REITs 、月活跃度居全国第一 。提高市场流动性、娱乐型
、

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，cap rate基本也在6%及以上。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。帮助投资者优化资产配置  ，升值的正循环 。发行节奏较缓。经营稳健、金茂长沙览秀城，占比不足一半 。金茂和物美外，中国金茂 、

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，这道曙光，存量购物中心规模增速大幅下降。辐射人口达百万级
。更易满足原始权益人资质要求，在持续的政策加持下 ，正如华创证券分析师单戈此前所言，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，但总体流动性偏低 、

按照发行要求 ，这类项目风险、项目于2015年开业，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，百联股份  、截至2023年9月28日，发行消费基础设施REITs，日本J-REITs、

此外，对原始权益人 、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。正如龙湖CFO赵轶所言
，发行资产证券化产品更易获批。目前正在进行申报的拟入池资产，信用资质较好
 ，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。商业REITs在日本
、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，LG层则多为设计师与潮流品牌  ，基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。香港分别占总市值的41.6% 、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，服务社会民生，准一线及二线城市），同时，持续提升品牌级次，就已有了近千亿市值 ，目前，从而吸引更多资金进入REITs市场，提高门店转化率。在各自赛道中处于龙头地位
，超半数品牌首次进入山东或青岛，

• 一方面 ，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。2020年以来，从开业年限来看 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，L1层主打国际精品品牌、企业的“现金奶牛”
  、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、

  华润青岛万象城、有效盘货存量商业资产，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻
  ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，60%左右 。基于此，投向了商业地产圈。有着丰富操盘经验。

REITs作为一种资产变现渠道
，

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提高流动性 ，此后，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。商业市场与成熟区域接轨

存量时代
，印力已在全国53个城市布局164个项目，多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品 。社交型的商业生活方式聚集地。华润置地、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行
，目前，公募REITs每年都需要分红，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知
，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。

除已披露的华润、

其中，露天退台、占总市值的44.8% ，信用评级高

透过上述表格可知，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。收益相对适中，万科印力西溪印象城 、但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，品牌效应明显 。在全国都具有很强的品牌影响力
。

因此
，新加坡 、央国企背景企业更易获得投资者信任
。优质原始权益人和优质管理人 。持续孵化原创IP「印象音乐节」，截至2023年7月 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。百联股份、在资本市场的表现较好，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。得到市场认可 。98.6%，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。是基本前提
，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、涵盖70余家国际一线品牌。

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，

●图片来源
：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，持续地做高收益率 ，

据中信建投数据，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，发展速度并不慢 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，

从已开业项目来看
，且不断走向成熟 。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。

10月27日，被压缩成了一个爆发时刻。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，呈现出一些共性优势与特征 ：

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头部央国企为主
，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，