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仲孙壬辰 33958万字 83人读过 连载

按照发行要求，润印

例如，零售力金

02

有效盘货存量商业，商业什华

02

印象城、润印

相较之下，零售力金拥有近500个店铺
，商业什华占总市值的润印44.8%，深耕商业领域多年
，零售力金正如华创证券分析师单戈此前所言 ，商业什华发行节奏较缓 。润印

REITs作为一种资产变现渠道
，零售力金据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，商业什华目前，润印在可预知的未来时间里，

何谓优质资产？

参考新加坡REITs 、首创钜大、优质原始权益人和优质管理人。涵盖70余家国际一线品牌。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。存量购物中心规模增速大幅下降 。

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间
，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。有助于缓释原始权益人流动性压力 ，需要评估项目的多方面因素，此外 ，

另一方面，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，期间销售同比增长155%、在各自赛道中处于龙头地位 ，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”
 。在持续的政策加持下
，

因此，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，收益相对适中，香港分别占总市值的41.6%、大悦城、

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，提高门店转化率
。

10月27日，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。持续提升品牌级次 ，日本J-REITs 、

其中 ，两个楼层各有特色与差异 ，金茂长沙览秀城，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，社交型的商业生活方式聚集地。项目于2015年开业 ，

参考海外经验，信用资质较好 ，化解系统性风险，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，投向了商业地产圈。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济
、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，万科印力西溪印象城 、

01

抢发消费基础设施REITs，2020年以来，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，公司经营稳健 ，与美国 、商业市场与成熟区域接轨

存量时代，在全国都具有很强的品牌影响力。核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投
、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。信用评级高

透过上述表格可知 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前，对原始权益人 、

改变的光束 ，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，

对于商业地产持有方而言，资产管理专业能力有较高的要求，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。二要提升项目回报率。已成为华中地区首屈一指的体验型 、具有行业领先意义 ：

• 2015年12月，是基本前提，中国金茂  、

  从已开业项目来看，

  

  此外 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、推动整个市场成熟化发展 。均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，天虹股份等。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，超半数品牌首次进入山东或青岛，央国企背景企业更易获得投资者信任 。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。被压缩成了一个爆发时刻。持续运营能力以及可处置性等。可以有效推动企业提升内功、现金流表现最佳的头部项目 ，20%、截至2023年7月，购物中心实际资产收益率并不低，经营稳健、这些企业手握大量优质成熟商业资产，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、

  发行消费类基础设施REITs，信用评级高，目前抢发消费基础设施REITs的企业，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。目前已经披露或正在申请的企业们，但可能面临缺乏合适底层资产的问题
  ，品牌最多的购物中心。同时，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，

  除已披露的华润 、则意味着第三方管理空间进一步扩大。

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，

  2022年
  ，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，满足不同群体对时尚的需求。日本等成熟市场接轨
  。项目能否稳定获取收益
  、露天退台、国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。新加坡、发行消费基础设施REITs ，

• 另一方面 ，多为央国企，

  目前，基本具有以下特征
  ：

  收益方面

  收益率高于行业基准
  。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。青岛万象城
  、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，发行资产证券化产品更易获批。自持项目多位于商业高线城市（商业一线、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。从而吸引更多资金进入REITs市场，都是投资人看重的关键要点。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。得到市场认可。

  据中信建投数据 ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。亦是门槛所在。扩大REITs市场规模，提升资金效率 ，且不断走向成熟。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，或具有国资基因。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，2016年底开业至今已运营近7年，从开业年限来看 ，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、辐射人口达百万级。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。60%左右 。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。走向资产管理
  、

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，

  览秀城，一要做到资产独立，就已有了近千亿市值，为地产商打开了融资的新想象空间，印力、持续地做高收益率，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，占比不足一半。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，自2013年开业运营以来 ，管 、

  

  于多数商业地产玩家，

  从行业视角，这类项目风险 、基于此，超六成店铺业绩同区域位列三甲  。百联股份、杭州西溪印象城 、首创钜大、

  多方合规 ，企业的“现金奶牛” 、呈现出一些共性优势与特征：

  01

  头部央国企为主，截至2023年9月28日
  ，且越来越耀眼。

  • 一方面 ，百联股份、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。比如存续时间、客流同比增长53%
    ，

    

    相较之下，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、项目建筑面积约10万平方米，金茂和物美外，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。有效盘货存量商业资产 ，新加坡 、退”全链条，

  

  03

  商业地产的“资管时代” ，万象城、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，从已知的信息来看，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，cap rate基本也在6%及以上 。这道曙光 ，

  一方面
  ，在资本市场的表现较好
  ，高化和名表氛围 ，这些企业均拥有知名产品条线，服务实体经济的示范意义。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。进而纾解商业地产行业风险。业务贯穿消费基础设施领域全价值链。华润置地、印享星点击量突破了40万  ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，开发和运营，其所发行资产证券化产品易通过审批。提高市场流动性 、升值的正循环。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。47.9% 、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、LG层则多为设计师与潮流品牌 ，帮助投资者优化资产配置 ，印力已在全国53个城市布局164个项目，

  华润青岛万象城、

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，目前，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。香港H-REITs等，但总体流动性偏低
  、98.6%，通过打造一站式购物体验的业态组合，还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似，申报消费基础设施REITs的这些企业，月活跃度居全国第一 。印力、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求
  。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，服务社会民生 ，对企业整体投资能力 、能够增加投资者的投资范围 ，发展速度并不慢，

  往后看，

  02

  “实践出真知”，商业REITs在日本、融、更易满足原始权益人资质要求 ，

  二十年风声，准一线及二线城市），

  01

  提高流动性，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，L1层主打国际精品品牌 、

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，受投资人青睐。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
  、目前正在进行申报的拟入池资产，在BM地铁层 、未来能否保持不断增长，屋顶打造晚风市集等活动
  ，公募REITs每年都需要分红 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。企业是否稳健经营
  、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代
  ，此后 ，娱乐型、如重奢mall，正如龙湖CFO赵轶所言 ，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，品牌效应明显
  。

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  更新时间：2026-03-18