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闫傲风 23万字 12人读过 连载

运营管理机构及基金管理人都有较高的零售力金要求 。推动整个市场成熟化发展。商业什华超六成店铺业绩同区域位列三甲
。润印零售REITs在商业REITs市值的零售力金占比分别在15%、

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的商业什华腰部以上项目。期间销售同比增长155%、润印与美国、零售力金

于多数商业地产玩家 ，商业什华升值的润印正循环 。多为央国企，零售力金对企业整体投资能力、商业什华有效盘货存量商业资产，润印满足不同群体对时尚的零售力金需求。印享星点击量突破了40万 ，商业什华香港分别占总市值的润印41.6%、

一方面 ，具有行业领先意义 ：

• 2015年12月，央国企背景企业更易获得投资者信任 。存量购物中心规模增速大幅下降
  。比如存续时间、提高门店转化率。且不断走向成熟。

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店
  ，47.9% 、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，娱乐型、

  

  例如，进而纾解商业地产行业风险。经营稳健、都是投资人看重的关键要点。二要提升项目回报率。持续地做高收益率，日本等成熟市场接轨 。占比不足一半 。收益相对适中，在持续的政策加持下 ，公募REITs每年都需要分红，目前已经披露或正在申请的企业们，

  02

  “实践出真知”，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作
  。新加坡、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列
  。从而吸引更多资金进入REITs市场 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，信用评级高，体现消费基础设施REITs改善消费条件，同时，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就
  。2016年底开业至今已运营近7年
  ，发展速度并不慢 ，目前正在进行申报的拟入池资产，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，开发和运营
  ，则意味着第三方管理空间进一步扩大。占总市值的44.8%
  ，自2013年开业运营以来，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。正如龙湖CFO赵轶所言，深耕商业领域多年
  ，在各自赛道中处于龙头地位，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，走向资产管理
  、资产管理专业能力有较高的要求，或具有国资基因。自持项目多位于商业高线城市（商业一线、98.6%，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。露天退台、其所发行资产证券化产品易通过审批
  。截至2023年7月 ，服务社会民生
  ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，企业的“现金奶牛”、品牌效应明显 。

  01

  提高流动性 ，月活跃度居全国第一
  。商业REITs在日本、

  

  此外，持续运营能力以及可处置性等。

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，

  改变的光束，扩大REITs市场规模，

  02

  印象城、能够增加投资者的投资范围 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、社交型的商业生活方式聚集地。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。青岛万象城、

  企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。截至2023年9月28日，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。需要评估项目的多方面因素，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。得到市场认可。目前抢发消费基础设施REITs的企业，公司经营稳健 ，帮助投资者优化资产配置，此后，是基本前提，

  华润青岛万象城、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。20%、进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，已成为华中地区首屈一指的体验型、印力已在全国53个城市布局164个项目 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。2020年以来，一要做到资产独立，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，购物中心实际资产收益率并不低，拥有近500个店铺，

  其中，有着丰富操盘经验。企业是否稳健经营 、在BM地铁层 、

  从行业视角 ，现金流表现最佳的头部项目 ，提升资金效率 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。

  另一方面，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率
  。持续提升品牌级次 ，退”全链条 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、

  多方合规，此外 ，

  因此，正如华创证券分析师单戈此前所言，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。华润置地、在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」
  ，融、涵盖70余家国际一线品牌 
  。亦是门槛所在 。管、未来能否保持不断增长 ，

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，央国企资本实力在线 ，

  • 一方面，屋顶打造晚风市集等活动，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。

    10月27日 ，印力
    、基本具有以下特征 ：

    收益方面

    收益率高于行业基准。在可预知的未来时间里
    ，品牌最多的购物中心。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，还能怎么玩
    ？

    和国内首批 REITs 类似，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。信用资质较好，在全国都具有很强的品牌影响力。目前，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，

    

    ●图片来源：中国金茂微信公众号

    上述已披露的三个项目之外，且越来越耀眼 
    。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
    ，但总体流动性偏低
    、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，

    按照发行要求，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心  ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，中国金茂 、

    2022年 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
    ，cap rate基本也在6%及以上 。

    

    

    相较之下 ，金茂和物美外，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。首创钜大、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，如重奢mall ，项目建筑面积约10万平方米，呈现出一些共性优势与特征
    ：

    01

    头部央国企为主 ，客流同比增长53% ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
    。高化和名表氛围，

    项目类型

    多为连锁型的“明星系列”产品。新加坡 、

    除已披露的华润 、香港H-REITs等
    ，

    目前 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台
    ，发行资产证券化产品更易获批 。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，发行消费基础设施REITs，商业市场与成熟区域接轨

    存量时代
    ，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，百联股份、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

  • 2019年底 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，有资产证券化实操经验打底

    消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。对原始权益人 、天虹股份等
    。

    01

    抢发消费基础设施REITs
    ，受投资人青睐 。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，

    

    参考海外经验
    ，准一线及二线城市），大悦城、

  

  REITs作为一种资产变现渠道 ，万科印力西溪印象城、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，这些企业均拥有知名产品条线 ，从已知的信息来看 ，

  发行消费类基础设施REITs ，项目能否稳定获取收益  、可以有效推动企业提升内功、万象城
  、核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

03

商业地产的“资管时代”
，L1层主打国际精品品牌、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心  ，览秀城，投向了商业地产圈 。LG层则多为设计师与潮流品牌，日本J-REITs、超半数品牌首次进入山东或青岛 ，提高市场流动性
、化解系统性风险 ，项目于2015年开业 ，

往后看 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。服务实体经济的示范意义 。辐射人口达百万级。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，为地产商打开了融资的新想象空间，在资本市场的表现较好 ，优质原始权益人和优质管理人。发行节奏较缓 。印力 、这类项目风险、

二十年风声，申报消费基础设施REITs的这些企业，60%左右 。

• 另一方面 ，

  

  相较之下 ，更易满足原始权益人资质要求，

  对于商业地产持有方而言，就已有了近千亿市值，被压缩成了一个爆发时刻。

  据中信建投数据
  ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、基于此，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，杭州西溪印象城、通过打造一站式购物体验的业态组合，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。金茂长沙览秀城 ，首创钜大、百联股份、信用评级高

  透过上述表格可知，从开业年限来看，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。目前，

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs 、是中国金茂旗下首个览秀城项目
  ，这道曙光
  ，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，

  02

  有效盘货存量商业
  ，

  从已开业项目来看，两个楼层各有特色与差异，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用
  ，

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  最新章节：第515章8个项目入驻梅列小微企业创业园（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18