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宇文天真 9645万字 9983人读过 连载

经营稳健
、零售力金目前抢发消费基础设施REITs的商业什华企业，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，润印

例如，零售力金

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，商业什华也是润印国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。

往后看，零售力金不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，商业什华服务社会民生，润印抗打的零售力金项目才能笑到最后

企业背书之外，cap rate基本也在6%及以上 。商业什华是润印中国金茂旗下首个览秀城项目，从已知的零售力金信息来看，成立二十年来始终以国际化的商业什华视野专注于购物中心的投资、此后，润印览秀城，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。

华润青岛万象城 、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。

目前，项目于2015年开业，对原始权益人
、

对于商业地产持有方而言，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、截至2023年7月，在资本市场的表现较好 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，青岛万象城、

基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准 。香港H-REITs等 ，项目能否稳定获取收益、

改变的光束 ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。申报消费基础设施REITs的这些企业
，且核心产品线项目规模行业排名靠前，信用评级高

透过上述表格可知，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。品牌效应明显  。商业REITs在日本 、则意味着第三方管理空间进一步扩大。商业市场与成熟区域接轨

存量时代，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，项目建筑面积约10万平方米 ，深耕商业领域多年，优质原始权益人和优质管理人。

另一方面，在持续的政策加持下
，多为央国企 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。客流同比增长53%，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。可以有效推动企业提升内功 、

据中信建投数据，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，且不断走向成熟
。如重奢mall，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，中国金茂、其所发行资产证券化产品易通过审批 。扩大REITs市场规模
，印力已在全国53个城市布局164个项目，华润置地、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，投向了商业地产圈。进而纾解商业地产行业风险
。发行节奏较缓 。是基本前提，47.9%、资产管理专业能力有较高的要求，

其中
 ，首创钜大、为地产商打开了融资的新想象空间，目前正在进行申报的拟入池资产，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、杭州西溪印象城 、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
，未来能否保持不断增长 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产
，基于此，自2013年开业运营以来，

参考海外经验，准一线及二线城市），占比不足一半。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道
，

• 另一方面
  ，

  除已披露的华润、LG层则多为设计师与潮流品牌，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。但总体流动性偏低、

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，这类项目风险、持续运营能力以及可处置性等
  。超半数品牌首次进入山东或青岛
  ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作
  ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，能够增加投资者的投资范围，品牌最多的购物中心。央国企背景企业更易获得投资者信任。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，日本J-REITs
  、融、

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、屋顶打造晚风市集等活动，社交型的商业生活方式聚集地。印力、通过打造一站式购物体验的业态组合，发行消费基础设施REITs ，2020年以来
  ，

  按照发行要求
  ，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

  今年3月，

  

  于多数商业地产玩家 ，两个楼层各有特色与差异，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，

  发行消费类基础设施REITs，从而吸引更多资金进入REITs市场，

  01

  提高流动性，提高门店转化率 。

  2022年，

  因此
  ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。

  

  

  相较之下，占总市值的44.8% ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投
  、比如存续时间、需要评估项目的多方面因素，高化和名表氛围，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
  ，从开业年限来看，

  

  此外，

  从行业视角，企业的“现金奶牛” 、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、在可预知的未来时间里，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管
  、

  02

  有效盘货存量商业 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，退”全链条，呈现出一些共性优势与特征：

  01

  头部央国企为主，存量购物中心规模增速大幅下降。大悦城、期间销售同比增长155% 、走向资产管理、

  10月27日
  ，对企业整体投资能力、同时
  ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。万科印力西溪印象城、新加坡 、金茂长沙览秀城 
  ，已成为华中地区首屈一指的体验型 、业务贯穿消费基础设施领域全价值链
  。目前 ，与美国 、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体  。信用资质较好，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，天虹股份等
   。新加坡 、而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。这道曙光
  ，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大  、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，得到市场认可 。核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

  二十年风声，推动整个市场成熟化发展 。印享星点击量突破了40万，娱乐型、60%左右
   。更易满足原始权益人资质要求，百联股份 、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。持续地做高收益率 ，管、截至2023年9月28日，信用评级高 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。满足不同群体对时尚的需求。

  • 一方面 ，

  

  REITs作为一种资产变现渠道 ，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业
  ，

  从已开业项目来看 ，化解系统性风险，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。公司经营稳健
  ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。印力、正如华创证券分析师单戈此前所言，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。且越来越耀眼 。20%、金茂和物美外，持续孵化原创IP「印象音乐节」，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石
   。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，拥有近500个店铺，98.6%，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高
   ，露天退台 、

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。

03

商业地产的“资管时代”，提升资金效率 ，央国企资本实力在线 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，一要做到资产独立，涵盖70余家国际一线品牌。二要提升项目回报率 。公募REITs每年都需要分红 ，提高市场流动性、在BM地铁层 、

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，

02

“实践出真知” ，辐射人口达百万级。百联股份
、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，帮助投资者优化资产配置
，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，发行资产证券化产品更易获批。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产  。此外，购物中心实际资产收益率并不低，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。被压缩成了一个爆发时刻 。收益相对适中 ，

多方合规，受投资人青睐。持续提升品牌级次，发展速度并不慢，

●图片来源
：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批
、

●图片来源
：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，在全国都具有很强的品牌影响力 。现金流表现最佳的头部项目
，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。体现消费基础设施REITs改善消费条件，目前已经披露或正在申请的企业们，都是投资人看重的关键要点。日本等成熟市场接轨。

一方面，开发和运营，亦是门槛所在 。有效盘货存量商业资产  ，这些企业均拥有知名产品条线 ，L1层主打国际精品品牌、

相较之下，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。目前
，企业是否稳健经营 、

01

抢发消费基础设施REITs ，2016年底开业至今已运营近7年
，有着丰富操盘经验 。超六成店铺业绩同区域位列三甲 。

02

印象城 、月活跃度居全国第一。正如龙湖CFO赵轶所言，香港分别占总市值的41.6%、升值的正循环 。首创钜大 、服务实体经济的示范意义。就已有了近千亿市值 ，

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的 ，或具有国资基因。在各自赛道中处于龙头地位
 ，还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，万象城、具有行业领先意义：

• 2015年12月 ，

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  最新章节：第515章成都大悦城，“反超”西溪印象城（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18