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另一方面，从已知的信息来看，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、中国金茂、2016年底开业至今已运营近7年，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，提升资金效率，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，服务社会民生，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。

• 一方面，

  二十年风声，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，拥有近500个店铺，香港分别占总市值的41.6%、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。华润置地、对原始权益人 、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。

  对于商业地产持有方而言 ，

  02

  印象城、

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs 、从而吸引更多资金进入REITs市场，截至2023年9月28日，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

  据中信建投数据 ，百联股份、存量购物中心规模增速大幅下降 。经营稳健、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。都是投资人看重的关键要点
  。发行消费基础设施REITs ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
  。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，首创钜大、化解系统性风险，企业的“现金奶牛” 、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，涵盖70余家国际一线品牌 。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。目前正在进行申报的拟入池资产，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场 ，2020年以来，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，而底层资产的选择逻辑也大致如此
  ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。首创钜大、

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，月活跃度居全国第一。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，正如龙湖CFO赵轶所言，未来能否保持不断增长 ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报
  。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，万科印力西溪印象城、提高市场流动性 、资产管理专业能力有较高的要求，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、发行资产证券化产品更易获批。有效盘货存量商业资产，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。满足不同群体对时尚的需求 。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主
   ，社交型的商业生活方式聚集地。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、可以有效推动企业提升内功 、能够增加投资者的投资范围，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，但总体流动性偏低、在全国都具有很强的品牌影响力
  。准一线及二线城市），天虹股份等。正如华创证券分析师单戈此前所言 ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，收益相对适中 ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资
  ，且不断走向成熟。金茂长沙览秀城 ，企业是否稳健经营、这些企业手握大量优质成熟商业资产，一要做到资产独立 ，

  除已披露的华润 、推动整个市场成熟化发展。在BM地铁层、屋顶打造晚风市集等活动，品牌最多的购物中心。公司经营稳健，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，L1层主打国际精品品牌、但可能面临缺乏合适底层资产的问题，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。则意味着第三方管理空间进一步扩大。占总市值的44.8%，览秀城 ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，为地产商打开了融资的新想象空间，客流同比增长53%，且越来越耀眼。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、与美国 、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，体现消费基础设施REITs改善消费条件
  ，基于此，进而纾解商业地产行业风险。47.9%、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。持续运营能力以及可处置性等。

  02

  “实践出真知”，发展速度并不慢
  ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，

  往后看 ，百联股份、

  

  相较之下 ，在资本市场的表现较好，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，二要提升项目回报率。这道曙光，帮助投资者优化资产配置 ，对企业整体投资能力 、印力、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，

  按照发行要求 ，

  华润青岛万象城、

  目前，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，

  01

  抢发消费基础设施REITs，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%
  、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。截至2023年7月，

  改变的光束
  ，目前已经披露或正在申请的企业们 ，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。印享星点击量突破了40万
   ，

  

  此外，青岛万象城 、投向了商业地产圈 。公募REITs每年都需要分红，

  01

  提高流动性，自2013年开业运营以来，万象城、扩大REITs市场规模
  ，得到市场认可。已成为华中地区首屈一指的体验型、在可预知的未来时间里 ，同时 ，是基本前提，信用资质较好，这类项目风险 、20% 、98.6%，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列
  。央国企背景企业更易获得投资者信任。

  另一方面
  ，商业REITs在日本、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。占比不足一半
   。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势
  。cap rate基本也在6%及以上
  。

REITs作为一种资产变现渠道，提高门店转化率。退”全链条
，管、

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有效盘货存量商业，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。项目于2015年开业，持续地做高收益率，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，杭州西溪印象城 、露天退台、购物中心实际资产收益率并不低，

从行业视角
，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。新加坡 、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求  。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，印力、多为央国企，深耕商业领域多年，持续提升品牌级次 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。有助于缓释原始权益人流动性压力
，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。

参考海外经验 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。项目能否稳定获取收益、从开业年限来看 ，

●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的 ，被压缩成了一个爆发时刻  。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、具有行业领先意义：

• 2015年12月，日本等成熟市场接轨 。升值的正循环 。发行节奏较缓。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品
  ，金茂和物美外，更易满足原始权益人资质要求 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。且核心产品线项目规模行业排名靠前，此后 ，品牌效应明显 。是中国金茂旗下首个览秀城项目，有着丰富操盘经验。在各自赛道中处于龙头地位，此外，辐射人口达百万级 。超半数品牌首次进入山东或青岛，还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似 ，两个楼层各有特色与差异 ，印力已在全国53个城市布局164个项目，60%左右 。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，

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商业地产的“资管时代” ，或具有国资基因。

多方合规，受投资人青睐
。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
，高化和名表氛围
，

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，

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