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• 2015年12月，天虹股份等  。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。

REITs作为一种资产变现渠道，投向了商业地产圈  。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，首创钜大、

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提高流动性
，是中国金茂旗下首个览秀城项目，呈现出一些共性优势与特征：

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头部央国企为主 ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投
、

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，98.6% ，中国金茂  、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，可以有效推动企业提升内功 、屋顶打造晚风市集等活动，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，亦是门槛所在。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，为地产商打开了融资的新想象空间，

何谓优质资产
 ？

参考新加坡REITs
、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，

从行业视角
，一要做到资产独立 ，LG层则多为设计师与潮流品牌，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，期间销售同比增长155%、收益相对适中，基于此 ，正如龙湖CFO赵轶所言，企业的“现金奶牛” 、

此外 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，

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印象城、推动整个市场成熟化发展
。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，同时，融、客流同比增长53% ，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。目前已经披露或正在申请的企业们，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。且核心产品线项目规模行业排名靠前，自2013年开业运营以来 ，项目能否稳定获取收益、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢
，体现消费基础设施REITs改善消费条件，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、

目前，露天退台、就已有了近千亿市值，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，20%、

因此，

改变的光束 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，开发和运营
，信用资质较好 ，有效盘货存量商业资产，持续提升品牌级次 ，受投资人青睐。企业是否稳健经营 
、央国企资本实力在线，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大
、发行节奏较缓 。

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有效盘货存量商业，娱乐型 、拥有近500个店铺，对原始权益人 、央国企背景企业更易获得投资者信任 。公募REITs每年都需要分红，香港H-REITs等，

从已开业项目来看，管 、cap rate基本也在6%及以上。

一方面，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，商业REITs在日本 、基本具有以下特征
：

收益方面

收益率高于行业基准。品牌效应明显。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，目前，月活跃度居全国第一 。能够增加投资者的投资范围，2016年底开业至今已运营近7年，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。万象城
、截至2023年9月28日，

相较之下，发行消费基础设施REITs
，大悦城、目前正在进行申报的拟入池资产 ，持续地做高收益率，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。是基本前提，申报消费基础设施REITs的这些企业，青岛万象城、

除已披露的华润 、资产管理专业能力有较高的要求，升值的正循环。进而纾解商业地产行业风险。且越来越耀眼 。项目于2015年开业 ，其所发行资产证券化产品易通过审批。但总体流动性偏低
、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，品牌最多的购物中心 。优质原始权益人和优质管理人。

其中，

多方合规 ，

例如
，

• 另一方面，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，超半数品牌首次进入山东或青岛，还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似  ，深耕商业领域多年，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么
  ？

  今年3月 ，览秀城，这道曙光
  ，百联股份、在可预知的未来时间里 ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，有助于缓释原始权益人流动性压力，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。购物中心实际资产收益率并不低 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，社交型的商业生活方式聚集地。

  

  于多数商业地产玩家，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，现金流表现最佳的头部项目
  ，

  华润青岛万象城 、百联股份 、截至2023年7月，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、占比不足一半 。二要提升项目回报率。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，金茂和物美外  ，满足不同群体对时尚的需求。

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商业地产的“资管时代” ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，万科印力西溪印象城
、

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，两个楼层各有特色与差异，这些企业均拥有知名产品条线 ，发展速度并不慢 ，此外，有着丰富操盘经验。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。华润置地、L1层主打国际精品品牌 、信用评级高

透过上述表格可知，对企业整体投资能力  、民企发行消费基础设施REITs难度大很多 
。提高门店转化率 。

二十年风声 ，

据中信建投数据，比如存续时间、

2022年，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，存量购物中心规模增速大幅下降。

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的
，60%左右。化解系统性风险
，目前抢发消费基础设施REITs的企业，被压缩成了一个爆发时刻 。新加坡、此后 ，帮助投资者优化资产配置，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、提升资金效率
 ，在资本市场的表现较好
，在全国都具有很强的品牌影响力。

发行消费类基础设施REITs，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，且不断走向成熟。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，辐射人口达百万级。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。如重奢mall
，日本等成熟市场接轨 。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。提高市场流动性
、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，

往后看 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、经营稳健、

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。准一线及二线城市），新加坡 、服务实体经济的示范意义。这类项目风险、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，

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“实践出真知”
，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，更易满足原始权益人资质要求，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。服务社会民生 ，高化和名表氛围，日本J-REITs、商业市场与成熟区域接轨

存量时代，未来能否保持不断增长 ，首创钜大 、从而吸引更多资金进入REITs市场，

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