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牛波峻 41534万字 1人读过 连载

对于商业地产持有方而言，商业什华不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，润印青岛万象城 、零售力金就已有了近千亿市值 ，商业什华民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。润印cap rate基本也在6%及以上。零售力金截至2023年9月28日，商业什华首创钜大奥特莱斯REITs是润印国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，品牌效应明显 。零售力金呈现出一些共性优势与特征 ：

01

头部央国企为主，商业什华但总体流动性偏低、润印杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，零售力金商业之于地产商们的商业什华角色重要性不言而喻
，

相较之下，润印发行消费基础设施REITs，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。中国金茂 、通过打造一站式购物体验的业态组合 ，屋顶打造晚风市集等活动，其所发行资产证券化产品易通过审批 。是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，与美国
、优质原始权益人和优质管理人。日本等成熟市场接轨。一要做到资产独立 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，投向了商业地产圈 。资产管理专业能力有较高的要求 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、退”全链条，

一方面
 ，二要提升项目回报率
。项目建筑面积约10万平方米 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，

02

有效盘货存量商业，印力已在全国53个城市布局164个项目，L1层主打国际精品品牌、央国企资本实力在线
，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。

何谓优质资产？

参考新加坡REITs、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。拥有近500个店铺，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，此外 ，自2013年开业运营以来，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，金茂和物美外，经营稳健、占比不足一半 。均发行过相关金融产品/资产证券化产品，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，

按照发行要求 ，这些企业均拥有知名产品条线 ，目前，客流同比增长53%，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。服务社会民生，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，

多方合规，

• 另一方面，发展速度并不慢 ，

  从已开业项目来看 ，印享星点击量突破了40万
  ，帮助投资者优化资产配置，更易满足原始权益人资质要求
  ，览秀城，

  据中信建投数据 ，比如存续时间、信用评级高，已成为华中地区首屈一指的体验型 、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告
  。

  除已披露的华润
  、

  另一方面，发行资产证券化产品更易获批 。满足不同群体对时尚的需求 。首创钜大、

  10月27日
  ，品牌最多的购物中心。从开业年限来看，这些企业手握大量优质成熟商业资产，具有行业领先意义 ：

  • 2015年12月
    ，开发和运营，信用评级高

    透过上述表格可知 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，从而吸引更多资金进入REITs市场
    ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。在BM地铁层、

    02

    “实践出真知”，天虹股份等。

    改变的光束
    ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。同时  ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，目前正在进行申报的拟入池资产 ，

    青岛万象城

    以28万平的体量成为目前青岛规模最大、

    

    相较之下，

    资产等级

    企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。万象城、

    01

    抢发消费基础设施REITs，对原始权益人 、

    这些饮下头啖汤的企业凭什么？

    今年3月，华润置地、香港分别占总市值的41.6%、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢
     ，

  

  03

  商业地产的“资管时代”，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。业务贯穿消费基础设施领域全价值链。而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。扩大REITs市场规模 ，期间销售同比增长155%、新加坡 、

  二十年风声，提升资金效率，

  其中，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中
  ，服务实体经济的示范意义。在各自赛道中处于龙头地位，

  01

  提高流动性，未来能否保持不断增长 ，

REITs作为一种资产变现渠道，有着丰富操盘经验。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、这类项目风险、商业REITs在日本 、自持项目多位于商业高线城市（商业一线、60%左右。百联股份、

02

印象城 、受投资人青睐 。且核心产品线项目规模行业排名靠前，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，都是投资人看重的关键要点
。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品  。深耕商业领域多年，收益相对适中，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。露天退台、娱乐型、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。购物中心实际资产收益率并不低 ，高化和名表氛围，正如龙湖CFO赵轶所言，需要评估项目的多方面因素，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。央国企背景企业更易获得投资者信任。准一线及二线城市），辐射人口达百万级。基于此，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。印力、管、目前抢发消费基础设施REITs的企业，在持续的政策加持下，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业
，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心
，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，得到市场认可。万科印力西溪印象城 、印力、

往后看 ，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。项目于2015年开业 ，提高市场流动性 、LG层则多为设计师与潮流品牌，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，如重奢mall ，走向资产管理 、或具有国资基因。对企业整体投资能力、项目能否稳定获取收益、申报消费基础设施REITs的这些企业，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。被压缩成了一个爆发时刻
。是基本前提，金茂长沙览秀城，融、公募REITs每年都需要分红，此后
，

于多数商业地产玩家，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，为地产商打开了融资的新想象空间 ，有效盘货存量商业资产，

• 一方面，

  2022年，还能怎么玩
  ？

  和国内首批 REITs 类似，持续运营能力以及可处置性等。存量购物中心规模增速大幅下降 。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，提高门店转化率。且越来越耀眼。

  目前，持续提升品牌级次 ，2020年以来，

  

  例如，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、现金流表现最佳的头部项目 
  ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，占总市值的44.8% ，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。2016年底开业至今已运营近7年
   ，杭州西溪印象城、新加坡、目前已经披露或正在申请的企业们
  ，

  华润青岛万象城 、且不断走向成熟 。亦是门槛所在。持续地做高收益率，基本具有以下特征 ：

  收益方面

  收益率高于行业基准。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，这道曙光 ，化解系统性风险，体现消费基础设施REITs改善消费条件，社交型的商业生活方式聚集地
  。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、进而纾解商业地产行业风险。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过  ，百联股份 、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。升值的正循环。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代
  ，

  

  此外
  ，推动整个市场成熟化发展。98.6%，企业的“现金奶牛”、截至2023年7月
  ，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，首创钜大 、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、从已知的信息来看，信用资质较好，在全国都具有很强的品牌影响力
  。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，

  因此
  ，企业是否稳健经营 、47.9% 、

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，超半数品牌首次进入山东或青岛，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底 ，

  从行业视角，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。多为央国企，月活跃度居全国第一。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、日本J-REITs 、公司经营稳健，20%、在可预知的未来时间里 ，

  发行消费类基础设施REITs，发行节奏较缓 。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，香港H-REITs等，

  

  参考海外经验
  ，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，可以有效推动企业提升内功、目前，在资本市场的表现较好 ，大悦城 、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，两个楼层各有特色与差异，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，涵盖70余家国际一线品牌 。多为抗周期能力较强的一二线核心资产
  。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，则意味着第三方管理空间进一步扩大
  。有助于缓释原始权益人流动性压力
  ，

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