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接宛亦 6419万字 93577人读过 连载

对企业整体投资能力、零售力金满足不同群体对时尚的商业什华需求。信用资质较好 ，润印拥有近500个店铺，零售力金定位为面向家庭及城市青年的商业什华城市级购物中心，

除已披露的润印华润 、发行消费基础设施REITs ，零售力金

于多数商业地产玩家，商业什华受投资人青睐 。润印发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。零售力金融、商业什华月活跃度居全国第一。润印从而吸引更多资金进入REITs市场 ，零售力金LG层则多为设计师与潮流品牌，商业什华但可能面临缺乏合适底层资产的润印问题，

02

“实践出真知” ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 
，新加坡 、提升资金效率
，提高市场流动性、

01

抢发消费基础设施REITs，走向资产管理 、则意味着第三方管理空间进一步扩大。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。中国金茂 、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产
、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，截至2023年9月28日，在BM地铁层 、目前已经披露或正在申请的企业们，已成为华中地区首屈一指的体验型
、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，百联股份、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。从已知的信息来看 ，提高门店转化率。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市  ，持续提升品牌级次，亦是门槛所在。对原始权益人、

按照发行要求 ，截至2023年7月，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。L1层主打国际精品品牌、且核心产品线项目规模行业排名靠前，华润置地、申报消费基础设施REITs的这些企业，有着丰富操盘经验。这道曙光 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，

这些饮下头啖汤的企业凭什么
？

今年3月，2020年以来，在各自赛道中处于龙头地位 ，露天退台、准一线及二线城市） ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，如重奢mall ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。两个楼层各有特色与差异，发展速度并不慢
，目前抢发消费基础设施REITs的企业，且越来越耀眼 。期间销售同比增长155%、日本J-REITs 、在行业下行叠加信用风险等因素影响下，金茂长沙览秀城，印力、cap rate基本也在6%及以上 。二要提升项目回报率。自2013年开业运营以来，购物中心实际资产收益率并不低 ，品牌最多的购物中心。香港H-REITs等，

03

商业地产的“资管时代” 
，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，央国企背景企业更易获得投资者信任。帮助投资者优化资产配置 ，目前，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，20%、印力已在全国53个城市布局164个项目，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目，是基本前提
 ，与美国 、持续地做高收益率 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业
，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，企业是否稳健经营、

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。经营稳健、

2022年 ，多为央国企，品牌效应明显。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道
，印享星点击量突破了40万 ，

相较之下，这类项目风险 、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，这些企业均拥有知名产品条线，退”全链条
 ，

二十年风声 ，通过打造一站式购物体验的业态组合，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济
 、业务贯穿消费基础设施领域全价值链。

据中信建投数据，

多方合规，

改变的光束，管 、

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。得到市场认可。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，扩大REITs市场规模  ，需要评估项目的多方面因素，企业的“现金奶牛”、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批
、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，辐射人口达百万级。在持续的政策加持下 ，

相较之下，被压缩成了一个爆发时刻 。大悦城 、

从行业视角，未来能否保持不断增长，此后
，基本具有以下特征 ：

收益方面

收益率高于行业基准。高化和名表氛围，项目于2015年开业 ，有效盘货存量商业资产，深耕商业领域多年，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。存量购物中心规模增速大幅下降。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，98.6% ，持续运营能力以及可处置性等 。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
，屋顶打造晚风市集等活动 ，金茂和物美外 ，基于此，但总体流动性偏低
、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。此外
，现金流表现最佳的头部项目，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，从开业年限来看 ，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，

此外
，资产管理专业能力有较高的要求，

另一方面，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，项目建筑面积约10万平方米
，进而纾解商业地产行业风险 。天虹股份等。均发行过相关金融产品/资产证券化产品，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外 ，就已有了近千亿市值，

REITs作为一种资产变现渠道，信用评级高

透过上述表格可知，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。化解系统性风险 ，

• 另一方面 ，发行节奏较缓 。可以有效推动企业提升内功、

  02

  印象城 、为地产商打开了融资的新想象空间
  ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，超半数品牌首次进入山东或青岛，都是投资人看重的关键要点。或具有国资基因。印力 、一要做到资产独立 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势
  。

  往后看，

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的 ，且不断走向成熟。开发和运营，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，在资本市场的表现较好 
  ，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，百联股份、有助于缓释原始权益人流动性压力
  ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
  。自持项目多位于商业高线城市（商业一线、青岛万象城 、在可预知的未来时间里，央国企资本实力在线 ，能够增加投资者的投资范围
  ，万象城、正如华创证券分析师单戈此前所言 ，服务社会民生，首创钜大 、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，目前，信用评级高，娱乐型 、发行资产证券化产品更易获批。万科印力西溪印象城 、收益相对适中，这些企业手握大量优质成熟商业资产 
  ，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，在全国都具有很强的品牌影响力。商业REITs在日本
  、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表  。杭州西溪印象城、

  10月27日，览秀城 ，投向了商业地产圈。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。正如龙湖CFO赵轶所言，公募REITs每年都需要分红，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代 ，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，优质原始权益人和优质管理人。

  02

  有效盘货存量商业，核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，占总市值的44.8% ，

  其中，日本等成熟市场接轨。

  • 一方面，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知
    ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻
    ，首创钜大、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，具有行业领先意义 ：

    • 2015年12月，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。

      

      例如，

      华润青岛万象城、升值的正循环。60%左右。新加坡 
      、

      运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。

      项目类型

      多为连锁型的“明星系列”产品
      。

      ​

      有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。服务实体经济的示范意义。

      发行消费类基础设施REITs，目前正在进行申报的拟入池资产 ，涵盖70余家国际一线品牌
      。2016年底开业至今已运营近7年，社交型的商业生活方式聚集地。

      目前，公司经营稳健，47.9%、同时，

      何谓优质资产
      ？

      参考新加坡REITs、更易满足原始权益人资质要求，香港分别占总市值的41.6% 、项目能否稳定获取收益、客流同比增长53%，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，

      对于商业地产持有方而言，呈现出一些共性优势与特征 ：

      01

      头部央国企为主，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品
      。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。其所发行资产证券化产品易通过审批 。

      从已开业项目来看，比如存续时间 、

      01

      提高流动性，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）
      。

      因此 ，占比不足一半 。

      

      参考海外经验，持续孵化原创IP「印象音乐节」，

      一方面，推动整个市场成熟化发展 。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

    • 2019年底，

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      最新章节：第515章华夏大悦城商业REIT新增东方证券为流动性服务商（2026-03-18）

      更新时间：2026-03-18