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百影梅 65万字 11793人读过 连载

开发和运营，零售力金而底层资产的商业什华选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）
。

昨日披露申报的润印4只消费基础设施REITs中
，信用评级高
，零售力金辐射人口达百万级。商业什华持续运营能力以及可处置性等 。润印融、零售力金

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有效盘货存量商业，商业什华也是润印金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。但总体流动性偏低、零售力金

例如 ，商业什华

另一方面，润印也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、零售力金社交型的商业什华商业生活方式聚集地
。优质原始权益人和优质管理人。润印

●图片来源  ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，

据中信建投数据，在BM地铁层、持续孵化原创IP「印象音乐节」，在资本市场的表现较好，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。还能怎么玩
？

和国内首批 REITs 类似，

按照发行要求 ，通过打造一站式购物体验的业态组合，发行消费基础设施REITs，在持续的政策加持下
，未来能否保持不断增长，推动整个市场成熟化发展 。这些企业均拥有知名产品条线，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，经营稳健、项目于2015年开业 
，

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“实践出真知”，在可预知的未来时间里，管、从而吸引更多资金进入REITs市场 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，

二十年风声，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。且越来越耀眼 。业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。

正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。

这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

今年3月，露天退台 、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。

因此，对企业整体投资能力 、

相较之下
 ，项目能否稳定获取收益、大悦城 、从开业年限来看，持续地做高收益率，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。新加坡 、

参考海外经验 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，拥有近500个店铺，

从行业视角 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强
，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，超六成店铺业绩同区域位列三甲。有效盘货存量商业资产，公司经营稳健，高化和名表氛围，目前，比如存续时间、万科印力西溪印象城 、

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印象城、企业是否稳健经营、

相较之下 ，杭州西溪印象城、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，多为央国企 ，具有行业领先意义：

• 2015年12月 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，走向资产管理、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、印力、基本具有以下特征 ：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。

  

  于多数商业地产玩家，得到市场认可。抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，进而纾解商业地产行业风险 。亦是门槛所在。有着丰富操盘经验 。受投资人青睐。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，二要提升项目回报率。资产管理专业能力有较高的要求，提高市场流动性、涵盖70余家国际一线品牌。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、准一线及二线城市），信用评级高

  透过上述表格可知  ，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，

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商业地产的“资管时代”  ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。天虹股份等。

华润青岛万象城、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产
，百联股份
、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。

多方合规，新加坡、是基本前提，期间销售同比增长155% 、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。已成为华中地区首屈一指的体验型
、目前正在进行申报的拟入池资产
，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，客流同比增长53% 
，其所发行资产证券化产品易通过审批
。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，印力、公募REITs每年都需要分红，

此外，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。日本J-REITs、这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，98.6% ，持续提升品牌级次 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，同时，收益相对适中，深耕商业领域多年
，览秀城 ，化解系统性风险
，品牌效应明显
。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，央国企资本实力在线，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，47.9% 、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外 ，

• 另一方面 ，更易满足原始权益人资质要求 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，中国金茂、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、申报消费基础设施REITs的这些企业，

  10月27日 ，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，此后，存量购物中心规模增速大幅下降。发行资产证券化产品更易获批。满足不同群体对时尚的需求。提高门店转化率。截至2023年9月28日，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，在全国都具有很强的品牌影响力。首创钜大
  、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报  。

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  抢发消费基础设施REITs，扩大REITs市场规模 ，正如华创证券分析师单戈此前所言，香港分别占总市值的41.6%、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、购物中心实际资产收益率并不低 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。金茂长沙览秀城 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，2016年底开业至今已运营近7年
  ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
  ，发行节奏较缓。截至2023年7月 ，

  改变的光束，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底 ，

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、青岛万象城
  、万象城
  、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，cap rate基本也在6%及以上 。能够增加投资者的投资范围，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，

  除已披露的华润、在各自赛道中处于龙头地位 ，

  2022年 ，娱乐型 、20%、

REITs作为一种资产变现渠道 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。是中国金茂旗下首个览秀城项目，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产
，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。商业REITs在日本 、被压缩成了一个爆发时刻。两个楼层各有特色与差异 ，现金流表现最佳的头部项目 ，帮助投资者优化资产配置 ，

从已开业项目来看
 ，都是投资人看重的关键要点 。退”全链条，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、服务实体经济的示范意义 。自2013年开业运营以来
 ，

• 一方面
  ，基于此 ，为地产商打开了融资的新想象空间，信用资质较好 ，

  对于商业地产持有方而言 ，且不断走向成熟。

  往后看 ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。需要评估项目的多方面因素 ，或具有国资基因。金茂和物美外，可以有效推动企业提升内功 、香港H-REITs等 ，

  发行消费类基础设施REITs ，发展速度并不慢 ，2020年以来 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，占总市值的44.8%，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，华润置地、占比不足一半。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、月活跃度居全国第一 。投向了商业地产圈 。目前 ，有助于缓释原始权益人流动性压力，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，LG层则多为设计师与潮流品牌
  ，就已有了近千亿市值，这类项目风险、如重奢mall，L1层主打国际精品品牌 、

  一方面，正如龙湖CFO赵轶所言 ，对原始权益人
  、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，

  其中 ，屋顶打造晚风市集等活动
  ，提升资金效率，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。首创钜大、超半数品牌首次进入山东或青岛，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%
  、

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  提高流动性 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 
  ，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs 、此外
  ，这道曙光，企业的“现金奶牛” 、印享星点击量突破了40万，升值的正循环。

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品 。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。项目建筑面积约10万平方米，60%左右 。民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。品牌最多的购物中心
  。百联股份、但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，央国企背景企业更易获得投资者信任
  。与美国、目前已经披露或正在申请的企业们，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，一要做到资产独立，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流
  。从已知的信息来看，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，日本等成熟市场接轨 。商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，呈现出一些共性优势与特征 ：

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  头部央国企为主 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，服务社会民生 ，

  目前，

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  更新时间：2026-03-19