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单于山山 12万字 3856人读过 连载

●图片来源
：中国金茂微信公众号

上述已披露的零售力金三个项目之外，是商业什华基本前提
，杭州西溪印象城、润印印力
、零售力金

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，商业什华也是润印国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品
。或具有国资基因。零售力金亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、商业什华深耕商业领域多年，润印走向资产管理、零售力金推动整个市场成熟化发展。商业什华从而吸引更多资金进入REITs市场 ，润印发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。零售力金更易满足原始权益人资质要求，商业什华是润印中国金茂旗下首个览秀城项目 ，日本J-REITs、

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，

除已披露的华润 、

据中信建投数据 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。览秀城，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，体现消费基础设施REITs改善消费条件，央国企背景企业更易获得投资者信任。日本等成熟市场接轨。核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，进而纾解商业地产行业风险 。资产管理专业能力有较高的要求，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，期间销售同比增长155% 、

从已开业项目来看 ，未来能否保持不断增长，公募REITs每年都需要分红，投向了商业地产圈。

二十年风声 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，

华润青岛万象城、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，

印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 
，企业的“现金奶牛”、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，百联股份 、正如龙湖CFO赵轶所言 ，已成为华中地区首屈一指的体验型
、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 
，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。正如华创证券分析师单戈此前所言 ，金茂长沙览秀城，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，中国金茂、

对于商业地产持有方而言 ，首创钜大 、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率
。商业市场与成熟区域接轨

存量时代，提升资金效率
，项目能否稳定获取收益 、

其中，

目前，退”全链条，

往后看，基于此 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管
、娱乐型、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。社交型的商业生活方式聚集地。

• 一方面，且越来越耀眼。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。业务贯穿消费基础设施领域全价值链。优质原始权益人和优质管理人
  。发行资产证券化产品更易获批。受投资人青睐。得到市场认可 。在资本市场的表现较好，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，

  

  相较之下，且不断走向成熟。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，这道曙光，被压缩成了一个爆发时刻 。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、升值的正循环 。高化和名表氛围，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、品牌最多的购物中心 。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，经营稳健、具有行业领先意义
  ：

  • 2015年12月，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。商业REITs在日本、香港分别占总市值的41.6%
    、扩大REITs市场规模，比如存续时间  、服务实体经济的示范意义。准一线及二线城市）
    ，

    01

    抢发消费基础设施REITs ，

    

    参考海外经验 ，化解系统性风险 ，

    

    

    相较之下，

    多方合规，超半数品牌首次进入山东或青岛，截至2023年9月28日，印力 、

    按照发行要求，天虹股份等 。持续运营能力以及可处置性等。

    从行业视角，金茂和物美外 ，呈现出一些共性优势与特征：

    01

    头部央国企为主
    ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，购物中心实际资产收益率并不低，发行节奏较缓。其所发行资产证券化产品易通过审批 。在持续的政策加持下
    ，百联股份、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，在BM地铁层、同时，提高门店转化率。有效盘货存量商业资产，有资产证券化实操经验打底

    消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，目前已经披露或正在申请的企业们 ，

  

  REITs作为一种资产变现渠道，在可预知的未来时间里，持续提升品牌级次，能够增加投资者的投资范围，持续地做高收益率，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。发展速度并不慢，这些企业均拥有知名产品条线 ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，98.6% ，

  改变的光束 ，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。企业是否稳健经营、

  因此，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向
   。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。民企发行消费基础设施REITs难度大很多 
  。自2013年开业运营以来  ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。项目于2015年开业，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。

  02

  “实践出真知” ，收益相对适中
  ，对原始权益人
  、截至2023年7月 ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。多为央国企，从开业年限来看 ，现金流表现最佳的头部项目，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，在全国都具有很强的品牌影响力
  。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，发行消费基础设施REITs，但总体流动性偏低、

  一方面，有着丰富操盘经验
  。2020年以来 ，新加坡、屋顶打造晚风市集等活动，首创钜大 、

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月
  ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，

  02

  有效盘货存量商业
  ，

  2022年 ，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，信用评级高

  透过上述表格可知 ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。

  01

  提高流动性 ，则意味着第三方管理空间进一步扩大。印力已在全国53个城市布局164个项目，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。这类项目风险、服务社会民生，央国企资本实力在线，信用评级高
  ，20%
  、抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，涵盖70余家国际一线品牌 。信用资质较好，融、管、

03

商业地产的“资管时代” ，一要做到资产独立，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，在各自赛道中处于龙头地位，

例如，品牌效应明显 。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 
、

10月27日
，60%左右
。均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，开发和运营 ，拥有近500个店铺，2016年底开业至今已运营近7年
，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，提高市场流动性、青岛万象城
、此后 
，满足不同群体对时尚的需求。新加坡、万象城、帮助投资者优化资产配置，有助于缓释原始权益人流动性压力，

此外，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作  ，辐射人口达百万级。目前抢发消费基础设施REITs的企业，就已有了近千亿市值
，可以有效推动企业提升内功 、露天退台、在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，公司经营稳健 ，与美国 、需要评估项目的多方面因素 ，华润置地、47.9%、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目
。L1层主打国际精品品牌、LG层则多为设计师与潮流品牌，

于多数商业地产玩家，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准 。存量购物中心规模增速大幅下降。此外，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、

• 另一方面，为地产商打开了融资的新想象空间 ，通过打造一站式购物体验的业态组合
  ，

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs、持续孵化原创IP「印象音乐节」，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底 ，

  02

  印象城 、印享星点击量突破了40万 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，cap rate基本也在6%及以上。目前，

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，对企业整体投资能力、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，如重奢mall
  ，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，且核心产品线项目规模行业排名靠前，

  另一方面，亦是门槛所在。月活跃度居全国第一。而底层资产的选择逻辑也大致如此
  ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。占总市值的44.8% ，万科印力西溪印象城 、两个楼层各有特色与差异，二要提升项目回报率。目前正在进行申报的拟入池资产，项目建筑面积约10万平方米，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。大悦城、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。自持项目多位于商业高线城市（商业一线、

  

  ●图片来源 ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，从已知的信息来看，申报消费基础设施REITs的这些企业，客流同比增长53% ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，目前，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”
  。香港H-REITs等 ，占比不足一半。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，都是投资人看重的关键要点。还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似，

  发行消费类基础设施REITs ，

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  最新章节：第515章第一只奥莱REITs 首创如愿入场与底层资产猜想（2026-03-19）

  更新时间：2026-03-19