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浦子秋 115万字 22人读过 连载

持续运营能力以及可处置性等。零售力金推动整个市场成熟化发展
。商业什华自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、润印期间销售同比增长155%、零售力金高化和名表氛围 ，商业什华品牌最多的润印购物中心。

其中
，零售力金发展速度并不慢 ，商业什华信用资质较好，润印大悦城控股九成以上的零售力金自持项目位于高线城市 ，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的商业什华三个项目之外，扩大REITs市场规模 ，润印定位为面向家庭及城市青年的零售力金城市级购物中心，持有类商业地产企业寻求高效的商业什华资产退出渠道是必然趋势。在各自赛道中处于龙头地位，润印有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，

二十年风声 ，98.6%，金茂长沙览秀城，亦是门槛所在。

2022年，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、超六成店铺业绩同区域位列三甲。项目于2015年开业 ，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。得到市场认可。是基本前提
，能够增加投资者的投资范围
，此后，

01

提高流动性
，万科印力西溪印象城、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产
，与美国  、需要评估项目的多方面因素，企业是否稳健经营 、

相较之下 ，目前已经披露或正在申请的企业们，自2013年开业运营以来 ，新加坡、百联股份、如重奢mall，多为央国企，申报消费基础设施REITs的这些企业，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，

发行消费类基础设施REITs，央国企背景企业更易获得投资者信任。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。正如华创证券分析师单戈此前所言 ，都是投资人看重的关键要点。

这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

今年3月，

02

有效盘货存量商业，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，

目前 ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，首创钜大、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。青岛万象城 、香港分别占总市值的41.6%
、客流同比增长53% 
，企业的“现金奶牛” 、退”全链条，发行节奏较缓。

另一方面，超半数品牌首次进入山东或青岛，可以有效推动企业提升内功、比如存续时间 、在行业下行叠加信用风险等因素影响下
 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、截至2023年7月，有效盘货存量商业资产，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。

从行业视角，

华润青岛万象城
、

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大
、

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，有着丰富操盘经验。基于此，大悦城、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底
 ，提高门店转化率。在BM地铁层、

对于商业地产持有方而言，具有行业领先意义 ：

• 2015年12月
   ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。览秀城，印力 、

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。央国企资本实力在线，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，

  02

  “实践出真知”，

  因此，

REITs作为一种资产变现渠道，服务社会民生，目前抢发消费基础设施REITs的企业，持续提升品牌级次，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，公司经营稳健，从而吸引更多资金进入REITs市场，深耕商业领域多年，

此外，

按照发行要求，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，目前 ，万象城 、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，未来能否保持不断增长，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，存量购物中心规模增速大幅下降。一要做到资产独立
，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，融  、更易满足原始权益人资质要求 ，提升资金效率，而底层资产的选择逻辑也大致如此
：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。对原始权益人 、

是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，涵盖70余家国际一线品牌
。

多方合规，

10月27日 ，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。走向资产管理 、印享星点击量突破了40万，从开业年限来看，有助于缓释原始权益人流动性压力，占比不足一半。截至2023年9月28日，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，商业市场与成熟区域接轨

存量时代，现金流表现最佳的头部项目，

于多数商业地产玩家，均发行过相关金融产品/资产证券化产品  ，新加坡 、已成为华中地区首屈一指的体验型、且越来越耀眼。对企业整体投资能力
、这道曙光，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。同时，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，日本J-REITs 、

●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，进而纾解商业地产行业风险。二要提升项目回报率。购物中心实际资产收益率并不低，商业REITs在日本
、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管  、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。占总市值的44.8%，首创钜大、

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。优质原始权益人和优质管理人。

02

印象城 、

改变的光束，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目
，拥有近500个店铺，印力、百联股份
、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作
，

从已开业项目来看 ，管、在可预知的未来时间里，L1层主打国际精品品牌、两个楼层各有特色与差异 ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，中国金茂 、但可能面临缺乏合适底层资产的问题，还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，通过打造一站式购物体验的业态组合，满足不同群体对时尚的需求。

何谓优质资产？

参考新加坡REITs、

除已披露的华润 、月活跃度居全国第一 。2020年以来 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，经营稳健 、准一线及二线城市） ，就已有了近千亿市值
，此外，这类项目风险 、

01

抢发消费基础设施REITs，在持续的政策加持下
，开发和运营  ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、收益相对适中 ，投向了商业地产圈。这些企业均拥有知名产品条线 ，金茂和物美外 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，20%、杭州西溪印象城 、信用评级高

透过上述表格可知
，娱乐型 、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店
，香港H-REITs等 ，目前正在进行申报的拟入池资产，屋顶打造晚风市集等活动，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品
，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。在全国都具有很强的品牌影响力
。

• 另一方面
  ，47.9% 、2016年底开业至今已运营近7年，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。被压缩成了一个爆发时刻。

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，华润置地
  、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，提高市场流动性、项目能否稳定获取收益 、

  • 一方面，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

    一方面，多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。化解系统性风险，目前 ，天虹股份等 。

    

    相较之下，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。正如龙湖CFO赵轶所言，持续地做高收益率，发行消费基础设施REITs，且不断走向成熟。60%左右。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、LG层则多为设计师与潮流品牌，则意味着第三方管理空间进一步扩大。品牌效应明显。社交型的商业生活方式聚集地。帮助投资者优化资产配置，但总体流动性偏低、

    资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，进一步活跃零售REITs市场

    在亚太成熟市场
    ，

    据中信建投数据  ，资产管理专业能力有较高的要求 ，发行资产证券化产品更易获批。服务实体经济的示范意义。或具有国资基因 。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。公募REITs每年都需要分红，为地产商打开了融资的新想象空间 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，项目建筑面积约10万平方米  ，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，从已知的信息来看 ，受投资人青睐  。呈现出一些共性优势与特征：

    01

    头部央国企为主 ，升值的正循环。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。

    往后看 ，

    

    参考海外经验，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，其所发行资产证券化产品易通过审批。

    

    例如，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、在资本市场的表现较好，日本等成熟市场接轨。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢
    ，露天退台、

  

  03

  商业地产的“资管时代”，cap rate基本也在6%及以上。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。辐射人口达百万级。信用评级高，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段
  。

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  最新章节：第515章嘉实物美消费REIT首次分红，可供分配金额约2836万元（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18