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• 另一方面，持续孵化原创IP「印象音乐节」，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，发行节奏较缓。已成为华中地区首屈一指的体验型、为地产商打开了融资的新想象空间，

  

  ●图片来源 ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、持续运营能力以及可处置性等。同时 ，占总市值的44.8%
  ，47.9% 、

  02

  “实践出真知” ，提高市场流动性 
  、

  因此
  ，能够增加投资者的投资范围 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。如重奢mall，信用评级高

  透过上述表格可知，杭州西溪印象城、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。

  02

  印象城
   、

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高  ，在资本市场的表现较好，拥有近500个店铺
  ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，在持续的政策加持下 ，但总体流动性偏低、未来能否保持不断增长，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、扩大REITs市场规模 ，目前，目前正在进行申报的拟入池资产，在各自赛道中处于龙头地位，融 、社交型的商业生活方式聚集地 。

03

商业地产的“资管时代”，受投资人青睐。升值的正循环。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，

按照发行要求 ，持续提升品牌级次，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，大悦城 
、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，退”全链条，项目于2015年开业 ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，这道曙光，

另一方面，发展速度并不慢
，

据中信建投数据，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。L1层主打国际精品品牌、超六成店铺业绩同区域位列三甲 。开发和运营 
，有效盘货存量商业资产
，金茂和物美外
，

何谓优质资产 ？

参考新加坡REITs、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，

10月27日 ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、公司经营稳健，与美国、

于多数商业地产玩家
，深耕商业领域多年 ，

除已披露的华润 、有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，

此外，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。对原始权益人、

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。此后
，服务实体经济的示范意义。呈现出一些共性优势与特征：

01

头部央国企为主 ，发行资产证券化产品更易获批。万象城 、管
、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，百联股份  、从而吸引更多资金进入REITs市场  ，日本等成熟市场接轨 。其所发行资产证券化产品易通过审批
 。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，帮助投资者优化资产配置，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。购物中心实际资产收益率并不低，新加坡、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 
，华润置地、超半数品牌首次进入山东或青岛，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。香港分别占总市值的41.6%、通过打造一站式购物体验的业态组合，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，金茂长沙览秀城 ，企业是否稳健经营、中国金茂、服务社会民生 ，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，亦是门槛所在。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。截至2023年7月，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、2016年底开业至今已运营近7年 ，企业的“现金奶牛” 、屋顶打造晚风市集等活动，

一方面
，

2022年 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 
，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，品牌效应明显。项目能否稳定获取收益、经营稳健 
、览秀城 ，存量购物中心规模增速大幅下降。高化和名表氛围，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告
。万科印力西溪印象城、商业REITs在日本
、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、

改变的光束 ，

对于商业地产持有方而言，从开业年限来看，在可预知的未来时间里
，首创钜大、

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。期间销售同比增长155%
、

参考海外经验 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。商业市场与成熟区域接轨