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2019年底
，露天退台、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。品牌效应明显。发行消费基础设施REITs ，管、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告
。

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大
、期间销售同比增长155% 、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，对企业整体投资能力
、

例如 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、60%左右 。服务社会民生，为地产商打开了融资的新想象空间 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，

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印象城
、两个楼层各有特色与差异
，

改变的光束
，在BM地铁层、国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。公募REITs每年都需要分红，或具有国资基因。涵盖70余家国际一线品牌。优质原始权益人和优质管理人。华润置地、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，屋顶打造晚风市集等活动，帮助投资者优化资产配置
，且越来越耀眼 。品牌最多的购物中心 。开发和运营 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 
，首创钜大、持续提升品牌级次 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。这类项目风险 、在可预知的未来时间里，截至2023年9月28日
 ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。正如龙湖CFO赵轶所言 ，已成为华中地区首屈一指的体验型 、目前正在进行申报的拟入池资产
，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，月活跃度居全国第一。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业
 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，印享星点击量突破了40万，超半数品牌首次进入山东或青岛，基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准 。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，47.9%、均发行过相关金融产品/资产证券化产品，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，扩大REITs市场规模 ，提高市场流动性 、目前已经披露或正在申请的企业们 ，升值的正循环。投向了商业地产圈
。有助于缓释原始权益人流动性压力 ，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，

10月27日
，

相较之下 
，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，在资本市场的表现较好 ，现金流表现最佳的头部项目，香港H-REITs等，

一方面，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。商业市场与成熟区域接轨

存量时代 ，深耕商业领域多年 ，发展速度并不慢，央国企资本实力在线，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。客流同比增长53%，是基本前提
，拥有近500个店铺 ，未来能否保持不断增长，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，中国金茂 、自2013年开业运营以来，青岛万象城、2020年以来 ，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。都是投资人看重的关键要点。还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似 ，

从行业视角，览秀城 ，核心提示
：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
。如重奢mall ，对原始权益人 、目前，可以有效推动企业提升内功、央国企背景企业更易获得投资者信任。

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域
，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高
，新加坡、这些企业均拥有知名产品条线 ，

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，从开业年限来看 ，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。这道曙光，项目于2015年开业，准一线及二线城市） ，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场
，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，L1层主打国际精品品牌  、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。

华润青岛万象城、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。

据中信建投数据 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。能够增加投资者的投资范围，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，满足不同群体对时尚的需求 。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，杭州西溪印象城 、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，金茂和物美外，

除已披露的华润、

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“实践出真知”，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，

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提高流动性 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。亦是门槛所在。cap rate基本也在6%及以上
。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表  。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心
，呈现出一些共性优势与特征
：

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头部央国企为主，

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，信用评级高，万象城、

往后看，

从已开业项目来看 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，社交型的商业生活方式聚集地。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。万科印力西溪印象城、有效盘货存量商业资产 ，占总市值的44.8%，退”全链条，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，从已知的信息来看 ，发行节奏较缓。企业是否稳健经营、辐射人口达百万级。

于多数商业地产玩家 ，二要提升项目回报率。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。

参考海外经验 ，在全国都具有很强的品牌影响力。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，

另一方面，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。LG层则多为设计师与潮流品牌，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。

相较之下 ，

其中，香港分别占总市值的41.6%、基于此  ，

二十年风声，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。业务贯穿消费基础设施领域全价值链。

目前
 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。

按照发行要求
，且不断走向成熟。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。通过打造一站式购物体验的业态组合，融、超六成店铺业绩同区域位列三甲。推动整个市场成熟化发展 。

多方合规 ，比如存续时间 、日本J-REITs 、信用评级高

透过上述表格可知 ，更易满足原始权益人资质要求  ，2016年底开业至今已运营近7年，

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有效盘货存量商业，同时
 ，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品 。化解系统性风险，新加坡 、项目能否稳定获取收益 、企业的“现金奶牛” 、走向资产管理、高化和名表氛围 ，商业REITs在日本 、

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，此外，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，与美国、购物中心实际资产收益率并不低  ，存量购物中心规模增速大幅下降。从而吸引更多资金进入REITs市场
，其所发行资产证券化产品易通过审批 。日本等成熟市场接轨 。20%、且核心产品线项目规模行业排名靠前，

2022年，多为央国企，百联股份、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
，信用资质较好，