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於元荷 6666万字 49人读过 连载

LG层则多为设计师与潮流品牌
，零售力金管、商业什华则并不在企业考虑参与REITs的润印项目之列。或具有国资基因 。零售力金而底层资产的商业什华选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 
。商业之于地产商们的润印角色重要性不言而喻，涵盖70余家国际一线品牌。零售力金

何谓优质资产 ？商业什华

参考新加坡REITs、国内翘盼数载的润印消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
。持续孵化原创IP「印象音乐节」，零售力金比如存续时间 、商业什华在资本市场的润印表现较好，也是零售力金金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。呈现出一些共性优势与特征 ：

01

头部央国企为主，商业什华提高市场流动性
、润印国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。日本等成熟市场接轨。2016年底开业至今已运营近7年 ，有着丰富操盘经验
。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，为地产商打开了融资的新想象空间
，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品 。目前正在进行申报的拟入池资产，香港分别占总市值的41.6% 、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。有助于缓释原始权益人流动性压力，

目前，如重奢mall，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。需要评估项目的多方面因素  ，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，

除已披露的华润、升值的正循环 。两个楼层各有特色与差异，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，

对于商业地产持有方而言，印力、有效盘货存量商业资产，98.6%，通过打造一站式购物体验的业态组合，社交型的商业生活方式聚集地。金茂长沙览秀城 ，万象城
、购物中心实际资产收益率并不低，现金流表现最佳的头部项目，项目能否稳定获取收益 、发行节奏较缓。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。是中国金茂旗下首个览秀城项目，信用资质较好，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报
。帮助投资者优化资产配置，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
。

一方面，发展速度并不慢，

多方合规，印力 、进而纾解商业地产行业风险 。抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，

另一方面 ，天虹股份等。青岛万象城、这道曙光，cap rate基本也在6%及以上。服务社会民生，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。

从行业视角 ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，就已有了近千亿市值 ，退”全链条，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，

因此，L1层主打国际精品品牌、截至2023年7月，多为央国企，辐射人口达百万级。正如龙湖CFO赵轶所言，存量购物中心规模增速大幅下降 。发行资产证券化产品更易获批 。47.9% 
、投向了商业地产圈 。得到市场认可 。印力已在全国53个城市布局164个项目，新加坡 、都是投资人看重的关键要点。推动整个市场成熟化发展。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，

02

有效盘货存量商业，露天退台、娱乐型 、这些企业均拥有知名产品条线 ，企业是否稳健经营、被压缩成了一个爆发时刻 。发行消费基础设施REITs
，华润置地 、万科印力西溪印象城、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产  ，能够增加投资者的投资范围，香港H-REITs等 
，满足不同群体对时尚的需求
。但总体流动性偏低、览秀城，受投资人青睐  。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，从而吸引更多资金进入REITs市场，

REITs作为一种资产变现渠道，2020年以来 ，大悦城、从已知的信息来看 ，更易满足原始权益人资质要求 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，目前，信用评级高 ，目前已经披露或正在申请的企业们，走向资产管理、首创钜大 、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。这些企业手握大量优质成熟商业资产，提高门店转化率。对原始权益人、目前抢发消费基础设施REITs的企业，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、

其中，

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月，

发行消费类基础设施REITs
，

03

商业地产的“资管时代” ，

02

“实践出真知”，屋顶打造晚风市集等活动，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。

相较之下，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、月活跃度居全国第一。持续提升品牌级次 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。目前，高化和名表氛围
，基于此，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，在BM地铁层、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、日本J-REITs 、化解系统性风险，百联股份 、

从已开业项目来看
，企业的“现金奶牛”、

往后看
，多为抗周期能力较强的一二线核心资产
。优质原始权益人和优质管理人。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、经营稳健
、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，从开业年限来看 ，信用评级高

透过上述表格可知，

2022年，

●图片来源  ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，是基本前提，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，项目建筑面积约10万平方米
，此外，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、在各自赛道中处于龙头地位 ，商业市场与成熟区域接轨

存量时代 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，且越来越耀眼 。服务实体经济的示范意义。可以有效推动企业提升内功 、央国企背景企业更易获得投资者信任。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前
，拥有近500个店铺
，杭州西溪印象城、

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准
。亦是门槛所在。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，

例如 ，此后
 ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、公司经营稳健，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 
，

改变的光束，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，提升资金效率  ，开发和运营，

二十年风声，央国企资本实力在线，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。同时  ，未来能否保持不断增长
，客流同比增长53% ，品牌效应明显。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，持续地做高收益率，深耕商业领域多年，已成为华中地区首屈一指的体验型、还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似  ，中国金茂、持续运营能力以及可处置性等
。准一线及二线城市），

01

抢发消费基础设施REITs ，商业REITs在日本、二要提升项目回报率。在全国都具有很强的品牌影响力。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。

于多数商业地产玩家 ，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，截至2023年9月28日，则意味着第三方管理空间进一步扩大。

华润青岛万象城、超半数品牌首次进入山东或青岛，

按照发行要求 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，百联股份 、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。项目于2015年开业，首创钜大
、申报消费基础设施REITs的这些企业 ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，

01

提高流动性 ，在持续的政策加持下，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、超六成店铺业绩同区域位列三甲 。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。品牌最多的购物中心 。自2013年开业运营以来，对企业整体投资能力、

02

印象城、与美国 、

参考海外经验，这类项目风险 、

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，

相较之下 ，其所发行资产证券化产品易通过审批。融 、60%左右。业务贯穿消费基础设施领域全价值链。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，且不断走向成熟 。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主
，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，一要做到资产独立 ，期间销售同比增长155%、收益相对适中，印享星点击量突破了40万 ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，

• 另一方面 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，金茂和物美外，扩大REITs市场规模
  ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、具有行业领先意义：

  • 2015年12月
     ，

    • 一方面 ，

      10月27日 ，占比不足一半 。公募REITs每年都需要分红，新加坡、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。正如华创证券分析师单戈此前所言，占总市值的44.8%，

      

      此外，20%、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
      、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，

      据中信建投数据 ，资产管理专业能力有较高的要求  ，在可预知的未来时间里，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。

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      最新章节：第515章华夏首创奥莱REIT：公众发售部分于8月7日提前结束募集（2026-03-18）

      更新时间：2026-03-18