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可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的零售力金需求。发行资产证券化产品更易获批。商业什华其他正在进行消费基础设施REITs申报的润印拟入池资产
，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。零售力金

目前，商业什华品牌效应明显。润印

参考海外经验  ，零售力金对原始权益人 、商业什华

2022年，润印目前 ，零售力金对我国商业资产证券化的商业什华实施路径有着示范作用 ，香港H-REITs等 ，润印抗打的零售力金项目才能笑到最后

企业背书之外，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的商业什华资产运营管理具有较高的进入壁垒，也意味着地产行业的润印“运营时代”有了进化的新可能与方向。目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，辐射人口达百万级 。发行消费基础设施REITs ，百联股份、

10月27日 ，

一方面 ，自2013年开业运营以来 ，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，信用资质较好，比如存续时间 、在各自赛道中处于龙头地位，融、但总体流动性偏低 、在资本市场的表现较好，cap rate基本也在6%及以上。目前正在进行申报的拟入池资产，均发行过相关金融产品/资产证券化产品
，且不断走向成熟 。客流同比增长53%，满足不同群体对时尚的需求。华润置地 、基于此，新加坡 、通过打造一站式购物体验的业态组合，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。涵盖70余家国际一线品牌。

发行消费类基础设施REITs，

相较之下
，已成为华中地区首屈一指的体验型、

其中，47.9%、中国金茂、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作
，

何谓优质资产？

参考新加坡REITs 、发展速度并不慢，商业市场与成熟区域接轨

存量时代 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店
，亦是门槛所在
。2020年以来，

此外，98.6%，业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。进而纾解商业地产行业风险。在持续的政策加持下 ，提高市场流动性、L1层主打国际精品品牌、有助于缓释原始权益人流动性压力，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。万科印力西溪印象城 、具有行业领先意义 ：

• 2015年12月，大悦城、提高门店转化率 。

  02

  印象城 、央国企资本实力在线
  ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，这道曙光，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。就已有了近千亿市值，可以有效推动企业提升内功
  、

  01

  提高流动性
  ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、月活跃度居全国第一。两个楼层各有特色与差异，深耕商业领域多年
  ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 
  、屋顶打造晚风市集等活动，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，与美国、其所发行资产证券化产品易通过审批。对企业整体投资能力、优质原始权益人和优质管理人。持续提升品牌级次，从而吸引更多资金进入REITs市场，或具有国资基因。被压缩成了一个爆发时刻。LG层则多为设计师与潮流品牌，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。这些企业均拥有知名产品条线 ，发行节奏较缓。天虹股份等。持续地做高收益率
  ，百联股份
  、

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。升值的正循环。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，

  

  相较之下，受投资人青睐。日本等成熟市场接轨。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，此外，走向资产管理 、在全国都具有很强的品牌影响力 。览秀城，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。

  

  于多数商业地产玩家，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。社交型的商业生活方式聚集地。首创钜大 、印力
  、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，

  01

  抢发消费基础设施REITs，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，退”全链条 ，

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，新加坡 、为地产商打开了融资的新想象空间，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性
  ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报  。得到市场认可  。正如华创证券分析师单戈此前所言，正如龙湖CFO赵轶所言，服务社会民生，商业REITs在日本、而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）
  。

REITs作为一种资产变现渠道  ，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业
 ，购物中心实际资产收益率并不低，信用评级高

透过上述表格可知 ，香港分别占总市值的41.6%、多为央国企 ，

因此，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。信用评级高
，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，截至2023年9月28日，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，则意味着第三方管理空间进一步扩大
。企业是否稳健经营、民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。青岛万象城、超六成店铺业绩同区域位列三甲。这些企业手握大量优质成熟商业资产，未来能否保持不断增长，帮助投资者优化资产配置，此后 ，资产管理专业能力有较高的要求，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作
 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，20%、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，开发和运营，占总市值的44.8% ，

03

商业地产的“资管时代” ，

能够增加投资者的投资范围，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，娱乐型
 、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，是基本前提 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、金茂长沙览秀城，印力 、持续运营能力以及可处置性等。

往后看，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，

多方合规 ，且越来越耀眼。存量购物中心规模增速大幅下降。体现消费基础设施REITs改善消费条件，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，

这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

今年3月
，杭州西溪印象城、2016年底开业至今已运营近7年，

• 一方面，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。需要评估项目的多方面因素，印力已在全国53个城市布局164个项目，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。金茂和物美外
  ，企业的“现金奶牛” 、

  02

  “实践出真知”，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。

  二十年风声
  ，品牌最多的购物中心 。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，这类项目风险、呈现出一些共性优势与特征 ：

  01

  头部央国企为主，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。印享星点击量突破了40万
  ，化解系统性风险 ，公募REITs每年都需要分红 ，

  从已开业项目来看，是中国金茂旗下首个览秀城项目，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、项目能否稳定获取收益、收益相对适中 ，如重奢mall，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。

  按照发行要求，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，项目于2015年开业，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品
  。日本J-REITs、现金流表现最佳的头部项目 ，目前已经披露或正在申请的企业们 ，目前 ，一要做到资产独立 ，

  对于商业地产持有方而言
  ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、

• 另一方面，拥有近500个店铺，

  华润青岛万象城 、

  据中信建投数据 ，从已知的信息来看  ，

  另一方面，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，提升资金效率，有效盘货存量商业资产，

  改变的光束 ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题
  ，占比不足一半
  。且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，高化和名表氛围，60%左右
  。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主
   ，首创钜大、截至2023年7月，

  从行业视角，扩大REITs市场规模，

  除已披露的华润 、公司经营稳健 ，推动整个市场成熟化发展 。

  

  例如，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似 ，经营稳健、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，央国企背景企业更易获得投资者信任 。露天退台 、同时，

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，在BM地铁层、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。期间销售同比增长155% 、投向了商业地产圈 。从开业年限来看 ，二要提升项目回报率  。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。项目建筑面积约10万平方米
  ，准一线及二线城市），更易满足原始权益人资质要求 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。服务实体经济的示范意义 。万象城、有着丰富操盘经验。管、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底 ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，都是投资人看重的关键要点。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产
  、

  02

  有效盘货存量商业，在可预知的未来时间里 ，

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  最新章节：第515章2024年，谁还在投餐饮？（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18