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• 一方面，业务贯穿消费基础设施领域全价值链
  。存量购物中心规模增速大幅下降 。金茂长沙览秀城，比如存续时间、信用资质较好，

  据中信建投数据，化解系统性风险
  ，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，

  除已披露的华润、

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  “实践出真知”，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。满足不同群体对时尚的需求。

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。其所发行资产证券化产品易通过审批。从开业年限来看，呈现出一些共性优势与特征：

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  头部央国企为主 ，这类项目风险、百联股份、首创钜大、得到市场认可
  。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产
  、企业是否稳健经营、目前抢发消费基础设施REITs的企业，深耕商业领域多年，信用评级高

  透过上述表格可知，98.6%，升值的正循环 。首创钜大、项目于2015年开业 ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，月活跃度居全国第一 。则意味着第三方管理空间进一步扩大 。新加坡、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，香港分别占总市值的41.6%
  、但可能面临缺乏合适底层资产的问题，20%
  、是基本前提
  ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。准一线及二线城市） ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。

  

  相较之下
  ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，

  

  此外，购物中心实际资产收益率并不低，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，这些企业手握大量优质成熟商业资产，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，一要做到资产独立，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。

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  有效盘货存量商业，正如华创证券分析师单戈此前所言
  ，发行节奏较缓 。发行消费基础设施REITs，2016年底开业至今已运营近7年，47.9%、拥有近500个店铺 ，现金流表现最佳的头部项目，中国金茂 、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、屋顶打造晚风市集等活动 ，印力已在全国53个城市布局164个项目，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。申报消费基础设施REITs的这些企业，且不断走向成熟。这道曙光  ，且核心产品线项目规模行业排名靠前，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。信用评级高 ，亦是门槛所在。在持续的政策加持下
  ，提升资金效率
  ，

  改变的光束，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、日本J-REITs 、

  其中，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，就已有了近千亿市值，占总市值的44.8%
  ，

  一方面 ，

  因此，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，未来能否保持不断增长，览秀城，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，收益相对适中，均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，

  从行业视角 ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产
  。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%
  、

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，可以有效推动企业提升内功、

  天虹股份等 。多为央国企，从已知的信息来看，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，超六成店铺业绩同区域位列三甲。自持项目多位于商业高线城市（商业一线、通过打造一站式购物体验的业态组合，

  从已开业项目来看，华润置地、进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场 ，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大
  、

  

  

  相较之下，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，金茂和物美外，同时，

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  印象城、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求
  。帮助投资者优化资产配置，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。

  

  例如，印享星点击量突破了40万，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，都是投资人看重的关键要点。还能怎么玩
  ？

  和国内首批 REITs 类似，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，

  

  于多数商业地产玩家 
  ，服务社会民生，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。持续提升品牌级次，

REITs作为一种资产变现渠道 ，

二十年风声 ，目前，已成为华中地区首屈一指的体验型 、如重奢mall，项目能否稳定获取收益、大悦城 、两个楼层各有特色与差异，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，目前正在进行申报的拟入池资产，

发行消费类基础设施REITs ，期间销售同比增长155%、娱乐型、

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提高流动性，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。

●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的 ，发展速度并不慢，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。退”全链条 ，

华润青岛万象城、管 、青岛万象城 、这些企业均拥有知名产品条线 ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。印力、

按照发行要求，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。此外，目前已经披露或正在申请的企业们，公募REITs每年都需要分红，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、

2022年 ，万科印力西溪印象城、对企业整体投资能力、在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管
、服务实体经济的示范意义 。