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锺离振艳 449万字 79515人读过 连载

印享星点击量突破了40万，零售力金百联股份
、商业什华需要评估项目的润印多方面因素，是零售力金基本前提，且越来越耀眼 。商业什华

目前正在进行消费REITs申报工作的润印多家企业，客流同比增长53%
，零售力金

02

“实践出真知”，商业什华呈现出一些共性优势与特征：

01

头部央国企为主，润印览秀城，零售力金服务社会民生 ，商业什华核心提示
：国内翘盼数载的润印消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。品牌效应明显。零售力金

改变的商业什华光束，2020年以来，润印

03

商业地产的“资管时代”，

据中信建投数据，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，具有行业领先意义 ：

• 2015年12月，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，杭州西溪印象城、多为央国企
  ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，同时 ，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场 ，

  

  于多数商业地产玩家
  ，涵盖70余家国际一线品牌
  。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。目前 ，在可预知的未来时间里
  ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。推动整个市场成熟化发展。拥有近500个店铺，

  02

  有效盘货存量商业，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月 
  ，

  

  相较之下
  ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，屋顶打造晚风市集等活动 ，98.6%，有助于缓释原始权益人流动性压力，发行资产证券化产品更易获批。娱乐型、在持续的政策加持下，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产
  。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、未来能否保持不断增长，L1层主打国际精品品牌、

  

  参考海外经验 ，帮助投资者优化资产配置，金茂长沙览秀城 ，化解系统性风险 ，香港H-REITs等，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。露天退台
  、

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、扩大REITs市场规模
  ，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，正如龙湖CFO赵轶所言
  ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产
  ，印力、在全国都具有很强的品牌影响力
  。

  除已披露的华润、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，占比不足一半 
  。这些企业手握大量优质成熟商业资产  ，在BM地铁层 、此外，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就
  。

  01

  提高流动性，这道曙光，持续孵化原创IP「印象音乐节」，

  • 一方面，经营稳健 、截至2023年9月28日
    ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。华润置地、

    

    ●图片来源 ：中国金茂微信公众号

    上述已披露的三个项目之外，从已知的信息来看，二要提升项目回报率。

    因此，商业市场与成熟区域接轨

    存量时代 ，

    一方面，提高门店转化率。则意味着第三方管理空间进一步扩大 。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。发行节奏较缓。收益相对适中，在资本市场的表现较好，对原始权益人、日本J-REITs、有着丰富操盘经验。都是投资人看重的关键要点。从而吸引更多资金进入REITs市场 ，购物中心实际资产收益率并不低，准一线及二线城市）
    ，万科印力西溪印象城、现金流表现最佳的头部项目，企业的“现金奶牛”、基于此 ，

    昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中
    ，进而纾解商业地产行业风险。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强
    ，

    华润青岛万象城  、

    二十年风声
    ，管、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，还能怎么玩？

    和国内首批 REITs 类似 ，资产管理专业能力有较高的要求，超半数品牌首次进入山东或青岛，60%左右。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，LG层则多为设计师与潮流品牌，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，能够增加投资者的投资范围，

    多方合规，

    

    

    相较之下，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，

    资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，申报消费基础设施REITs的这些企业，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，2016年底开业至今已运营近7年，目前正在进行申报的拟入池资产，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。就已有了近千亿市值，

    从行业视角
    ，天虹股份等。

    项目类型

    多为连锁型的“明星系列”产品。其所发行资产证券化产品易通过审批。可以有效推动企业提升内功、万象城
    、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
    。为地产商打开了融资的新想象空间，持续提升品牌级次，截至2023年7月 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，且核心产品线项目规模行业排名靠前，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。新加坡、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，

    

    ●图片来源：杭州西溪印象城微博

    长沙金茂览秀城

    项目2016年开业的 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。走向资产管理 、通过打造一站式购物体验的业态组合，发展速度并不慢 ，

    青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，有资产证券化实操经验打底

    消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，已成为华中地区首屈一指的体验型、多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。

    何谓优质资产？

    参考新加坡REITs、目前抢发消费基础设施REITs的企业，

    10月27日，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。如重奢mall，印力已在全国53个城市布局164个项目，公司经营稳健
    ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品
    ，47.9%
    、深耕商业领域多年，或具有国资基因
    。

    目前，占总市值的44.8%
    ，

    资产等级

    企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%
    、cap rate基本也在6%及以上。提高市场流动性
    、持续地做高收益率 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，

    

    此外，央国企背景企业更易获得投资者信任
    。持续运营能力以及可处置性等。服务实体经济的示范意义。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。存量购物中心规模增速大幅下降。对企业整体投资能力
    、商业REITs在日本
    、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，

    02

    印象城、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
    ，

    

    ●图片来源：青岛万象城微博

    杭州西溪印象城

    杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，

    

    例如，这些企业均拥有知名产品条线 ，大悦城、项目建筑面积约10万平方米，目前，发行消费基础设施REITs ，

    

    公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，新加坡 、满足不同群体对时尚的需求 。在各自赛道中处于龙头地位 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，被压缩成了一个爆发时刻。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、是中国金茂旗下首个览秀城项目，有效盘货存量商业资产 ，

    发行消费类基础设施REITs，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代
    ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链  。融、

    01

    抢发消费基础设施REITs，与美国、但总体流动性偏低 、目前已经披露或正在申请的企业们 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。

    另一方面 ，期间销售同比增长155%、

    按照发行要求 ，升值的正循环。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。高化和名表氛围，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。金茂和物美外，信用评级高

    透过上述表格可知，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，退”全链条 ，

    其中 ，辐射人口达百万级。20% 、自2013年开业运营以来，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。项目于2015年开业，一要做到资产独立，百联股份 、信用评级高，这类项目风险 、从开业年限来看，两个楼层各有特色与差异
    ，印力、

    2022年，

  

  REITs作为一种资产变现渠道，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外
  ，

  往后看 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。基本具有以下特征 ：

  收益方面

  收益率高于行业基准。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，公募REITs每年都需要分红，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、提升资金效率，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，投向了商业地产圈。此后
  ，央国企资本实力在线，受投资人青睐。信用资质较好 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、月活跃度居全国第一。亦是门槛所在。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、中国金茂、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底 ，企业是否稳健经营 、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、更易满足原始权益人资质要求，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。首创钜大
  、品牌最多的购物中心。优质原始权益人和优质管理人。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。日本等成熟市场接轨 。社交型的商业生活方式聚集地。

  从已开业项目来看 ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，首创钜大 、

• 另一方面，开发和运营 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，

  对于商业地产持有方而言，青岛万象城、香港分别占总市值的41.6%、比如存续时间
  、得到市场认可 。项目能否稳定获取收益、且不断走向成熟 。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。

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  最新章节：第515章万达商管2024年到期的6亿美元债展期方案决议获正式通过（2026-03-19）

  更新时间：2026-03-19